从千房一面到多元商品化

记者：随着新世纪的到来，我国将结束住房实物分配，迎来住房分配货币化及住宅商品化的新阶段，这对住宅产业化提出了挑战。住宅产业化怎样去改变千房一面的状态，如何去适应住房商品化的新需求？

聂梅生：古今中外，人们对住房的需求永远是多层次的，但在此之前，中国的计划经济体制下的住房实物分配，曾经模糊了这种多层次性，因而必然形成住宅建设千房一面的局面。当今，市场经济呼唤着住宅产业现代化的崛起，它要求满足多方面的需求。研究国外对住宅的分级原则，多数与居民收入挂钩，针对不同的收入阶层，提供相应的住房，而政府对不同收入阶层的住房所制定的相应政策也不相同。我国政府针对中低收入阶层，提供经济适用房，已出台了有关的配套政策。

我国的商品住宅分为A、AA、AAA级，按照住宅的适用性、安全性、耐久性、环境性和经济性，针对不同级别的住宅，分别赋予不同的技术功能。这样，从客观上为不同的购房对象，提供了一个可供选择的多级、多层次市场。A级是针对中低收入阶层提供的普通经济适用住宅；AA级是针对中高收入阶层提供的商品住宅；AAA级是针对高收入、或为外销提供的商品住宅。而凡是能评得上级的住宅，均是各级住宅中的上乘，从而带动住宅功能、质量及产业化水平的提高。

记者：中国城市住宅设计走过了五十年代初“苏联式”住宅设计模式，六、七十年代简易楼、干打垒模式，八十年代“行列式”模式，九十年代的住宅小区设计模式。在此历程中无论从建筑设计或材料用品、建造技术等方面都发生了巨大变化，那么下个世纪的住宅设计理念到底应强调什么？

聂梅生：近年来，国内住宅建筑界不断深化“以人为本”、“创造文明居住环境”的设计理念。当前，我国城市住宅多以小区成片开发形式建设，那么在小区规划设计中是否仍然沿用中心绿地、组团明晰，道路分级等，俗称“四菜一汤”的设计方式？越来越多的开发商认识到规划设计对住房销售的直接而重要的作用，从而评价规划设计优劣的标准正在悄悄地服从于市场取向。

例如：首先要考虑的是小区中哪些房子可能不好卖，而不再只是刻意营造抢手、好卖的房子；要考虑如何使居民共享小区环境绿地、景观、亲切融合，生活气息浓厚的环境设计，而不是做图纸上漂亮、地面上壮观、脱离小区居民生活的城市公园似的“大手笔”设计；要考虑户型设计、材料结构、小区设施配套、物业管理，甚至室内装修到位的套餐式设计，而不是只做外观漂亮、实质内容粗糙、落后的“绣花枕头”。

这些变化，说到底是购房行为改为个体行为后，居民有权利对商品挑选，要货比三家，实实在在才行，谁也不愿意牺牲自己的权益去忍受规划设计中的缺陷，因此，设计的“均好性”就相当重要了。

记者：如此一来，是否会增加住宅的成本，如何做到价格的合理性？

聂梅生：一般来说，住宅的成本由三部分组成：土地、税费、建筑安装造价。关于前两项，政府已出台了一些相关政策，或规范操作或减免税费，以控制建房成本及销售价格。但对于第三部分，即建筑安装造价的分析却显得不足，而这一部分的成本却直接影响住宅的功能、质量。通过对已验收的小区试点，小康住宅的成本分析有几点是值得商榷的：

住宅环境建设已成为住宅建设的重要部分，环境已成为房地产开发企业追求的卖点，因此，在环境建设上所投入的资金也在迅速增加。这里值得提出的是要避免为追求表面上的华丽而刻意渲染，因加大环境投资比例而挤占了工程质量所必保的资金，形成“绣花枕头”。环境建设摊到建筑面积中，其造价一般在30～50元／平方米，特殊的已达到100元／平方米。应对不同档次住宅的环境建设，控制其投资比例。

最近一个时期，住宅小区的智能化也成为一个热点，面对新的知识经济时代的到来，信息、网络、智能化这些以往与住宅相距甚远的高新技术，当前也时髦地进入了家庭。但不能把智能化技术当成广告而炒做成一种销售的卖点，小区智能化的造价依其技术高低相差很多，摊到住宅面积中可由30元／平方米至100元／平方米不等。当前，一定要采用符合国情的适用技术，并控制价格。